Conformità catastale e conformità urbanistica sono due condizioni diverse che troppo spesso vengono confuse nell’ambito contrattuale.
Cerchiamo pertanto di fare chiarezza.
La conformità catastale
Si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l’unità immobiliare (subalterno) e dei relativi dati catastali nonché della rispettiva planimetria reperibile a portale. Il Catasto (diventato agenzia del territorio ed ora agenzia delle entrate) ha esclusivamente scopo fiscale e non ha interessi in materia urbanistica. Quest’ultimo inoltre non ha potere probatorio: non può cioè fornire dati certi sulla intestazione di proprietà e tanto meno provare la conformità urbanistica, salvo un unico caso indicato nell’art. 9 bis, comma 1-bis del DPR 380/01, che vedremo in un secondo momento.
A titolo di esempio: capita spesso di scoprire immobili abusivi presenti in mappa e quindi accatastati.
La conformità urbanistica
Il principio della conformità urbanistica è la rispondenza dello stato attuale dell’immobile allo stato autorizzato dall’ente competente: il Comune. Principio meglio definito dall’articolo 9 bis- comma 1 bis del DPR 380/2001 del Testo unico dell’edilizia.
L’immobile deve cioè corrispondere all’insieme dei titoli abilitativi edilizi rilasciati nel tempo. E’ importantissimo ed imprescindibile verificarne la conformità urbanistica prima di eseguire qualsiasi intervento edilizio soggetto ad autorizzazioni, ma soprattutto prima della sua vendita.
Le verifiche infatti vanno tassativamente svolte prima dell’immissione dell’immobile sul mercato: ci riferiamo alla pubblicazione di annunci di vendita, incarichi ad agenzie immobiliari etc.
E’ altrettanto importante sottolineare che queste verifiche debbano essere svolte da un tecnico abilitato all’esercizio della libera professione, regolarmente iscritto al rispettivo albo professionale e con le dovute competenze. Proprio perché lo scopo di queste procedure è quello di riscontrare la possibile presenza di abusi edilizi o difformità tali da poter rendere nulli gli atti notarili ed esporre i venditori a conseguenti e sempre più frequenti contenziosi ove spesso viene richiesto il ristoro dei danni ed il deprezzamento consistente dell’immobile venduto.
La corretta esecuzione delle verifiche eseguite dal tecnico incaricato potrebbe richiedere la produzione della documentazione necessaria alla eventuale regolarizzazione dell’immobile oltre alle dovute verifiche in sanatoria. Processo che richiede molto spesso tempistiche lunghe e competenze che solo un professionista di esperienza può offrire.
